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Le Crédit-Bail Immobilier en Phase de transmission reprise

 

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Le Crédit-Bail Immobilier

Il s’agit d’un mode de financement des immeubles à usage professionnel (usines, ateliers, entrepôts, bureaux, locaux commerciaux…) qu’ils soient neufs ou anciens et que l’opération s’agisse d’une construction ou d’une acquisition d’un immeuble existant avec ou sans travaux.
L’entreprise (crédit-preneur) choisit les locaux qui correspondent à ses besoins. Le crédit-bailleur, qui couvre 100% de l’opération immobilière, les achète ou les fait construire pour son compte et les lui loue. Cette location, d’une durée de 8 à 15 ans, est assortie d’une promesse de vente dont le montant est estimé lors de la signature du contrat. L’entreprise peut en outre sous-louer sans contrainte l’actif, sous réserve de l’accord préalable du crédit-bailleur

Les avantages pour le crédit-preneur :

  • L’entreprise choisit les différents intervenants (architectes, prestataires…).
  • Les fonds propres sont préservés ; le bilan est allégé.
  • Les loyers sont déductibles.
  • L’entreprise amortit la construction sur la durée du contrat de crédit-bail, soit une durée plus courte que celle pratiquée en détention directe.
  • L’entreprise réintègre l’excédent d’amortissement dans ses résultats dans l’année de la levée d’option d’achat, ce qui équivaut à un différé d’impôts gratuit. Cette réintégration fera l’objet d’amortissements ultérieurs.
  • L’entreprise devient propriétaire de ses locaux moyennant des charges voisines d’une location à fonds perdus.


 

Le Crédit-Bail Immobilier en Phase de transmission reprise

Lors de l’opération de reprise d’une entreprise, si la société cible est propriétaire d’un actif immobilier (avec ou sans encours de financement), ce dernier peut être rendu liquide et le cash dégagé utilisé dans l’opération de rachat. Pour rendre liquide les murs inscrits à l’actif d’une entreprise, deux solutions : 

  • Soit au travers d’un lease back (1), le cash permettant de générer des revenus qui seront remontés sous forme de dividendes à la holding de rachat et permettront de payer une partie de la dette,
  • Soit au travers de l’externalisation de l’actif sur une SCI patrimoniale avec le même impact de remontée de Cash. Cette solution est d’autant plus préconisé que l’actif est banalisable et peut alors entrer dans une structure à vocation patrimoniale pour le(s) repreneur(s). L’immeuble est ensuite sous loué à la société d’exploitation selon un loyer de marché (2). Dans les deux cas, le rachat de l’actif par le crédit-bailleur se fera sur la base d’un prix déterminé par une expertise en valeur vénale délivrée par un expert reconnu.

 

(1) Le Lease Back : Le propriétaire d’un immeuble le vend à sa valeur de marché à un crédit-bailleur, qui lui redonne immédiatement en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier, avec promesse de vente au profit du locataire, et retrouve la pleine propriété de l’immeuble à la fin de l’opération, dans les conditions fiscales habituelles du lease-back immobilier, qui restent en vigueur (droits de mutation à taux réduit …).

Pourquoi est-il intéressant de réaliser cette opération avant le 31 décembre 2012 ? Pour tout contrat de Crédit-Bail Immobilier signé avant cette date la plus-value immobilière réalisée lors de la vente de l’actif au crédit-bailleur peut être étalée sur toute la durée du crédit-bail (jusqu’à 15 ans, par fractions annuelles constantes). Le bilan fiscal et financier de l’opération est alors optimisé et le montant du cash net tiré immédiatement du lease-back est plus élevé. Cet étalement de la plus-value de cession reste acquis au client tant qu’il est titulaire du crédit-bail. Antérieurement à ce nouveau dispositif, l’impôt sur cette plus-value était exigible en totalité sur l’exercice suivant la réalisation du lease-back (sauf imputation sur des déficits reportables), au taux d’imposition courant du client.


(2) Comment équilibrer l’opération pour que la charge de crédit-bail soit équivalente au loyer de sous-location sachant que ce dernier doit être un loyer de marché ?

  • En jouant sur la durée du crédit-bail (8 à 20 ans),
  • En prévoyant une valeur résiduelle plus forte si l’actif le permet,
  • En intégrant une part d’autofinancement sous forme d’une avance preneur (somme donnée par le crédit-preneur au crédit-bailleur, placée sur un compte et portant rémunération. Elle est restituée au crédit-preneur par fraction égale selon un rythme généralement équivalent à celui des loyers facturés),
  • En prévoyant un loyer progressif qui se cale sur l’indexation des sous loyers perçus.



 

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